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住房自有率是指拥有自有住宅的家庭在全社会家庭总数中的比例。该指标反映自有住宅普及程度。住宅自有率与住宅出租率一并反映住宅消费结构，住宅自有率不仅反映住宅市场消费状况，还反映居住条件的改善。住宅自有率的公式通常有三种：①住宅自有率=自有住宅的住户数全社会的住户总数；②住宅自有率=自有住宅的建筑面积全社会的建筑面积；③住宅自有率=自有住宅的居住人数全社会总人数。美国通常采用住户数的统计方法。该指标不是一段时间内的统计量，通常是在某个调查时点进行统计，反映的是某个时点的住宅自有状况。

住房自有率反映国家的住房自有化政策实施状况。在世界各国，住宅自有化政策是刺激住宅市场发展的重要政策。除了国民经济水平影响该指标外，其他配套住房政策如住宅保障制度、住宅金融制度等对该指标的影响也相当大。

纵观美国的历史，各级政府都在积极主动地推动土地和住宅的私有化，尤其在20世纪，政府出台了一系列鼓励“居者有其屋（homeownership）”的计划和政策，具体包括：联邦住宅管理局的住房抵押保险计划；退伍军人管理局的住房抵押担保计划；在全国范围内推动住房贷款二级抵押市场的发展；修改税法，让利给住房使用者；提供必要的基础设施等。美国很多城市居民依靠住房抵押信贷获得自己的住宅，目前近23的美国家庭拥有他们自己的住宅。

英国鼓励居民以分期购买的方式购买住宅。25…34岁的年轻家庭通常是首次购房的家庭，深受住房可支付问题的影响。相比之下，老年家庭住房自有率上升的主要原因是国民财富向老年家庭的转移和老年人口健康状况的改善。另一个重要原因是市场对逆向抵押贷款的接受和认可，使老年家庭更容易进入权益住宅市场，老年家庭可以利用逆向抵押贷款支付住宅维护和运行成本，使他们有更长的时间住在自有住宅中。

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失真的房地产价格指数

运用价格指数进行房地产市场总体分析，在我国已有多年的经验，这种研究在实际经济活动中起到了重要的作用，但是当前的房地产价格指数却存在着一定的失真性，这在很大程度上干扰了对房价运行情况的正常评判。造成这一现象的原因主要有房价指数原始数据收集的真实性问题，也有房价指数统计方法的科学性与规范性问题。

中国房地产价格指数的编制

台湾洪宝川博士在其《探索地价涨落之谜》一书中，介绍了世界上流行的地产价格指数的编制方法，有11种之多，但其依据的基本理论大致可分为两类：价格指数理论和特征价格理论。

（1）价格指数理论。

直接应用价格指数理论来编制房地产指数常用的方法为加权平均法，其基本原理是以报告期房地产实际交易项目的价格与基期实际交易项目的价格相比作为指数，通过加权将大量的交易项目加总，在一定程度上降低房地产品质差异及市场结构变动对指数带来的影响。

该计算方法又具体分成中位数价格法和算术平均法两种，其区别在于选取价格不同。算术平均法采用的是实际交易价格。中位数价格法就是模型中的价格采用中位数价格，使编制的指数较能反映房地产市场价格变动的集中趋势，避免受房地产市场价格中的极端值的影响。

（2）特征价格理论

特征价格理论认为房地产商品的面积、楼层、朝向、所处区位、物业服务等等均是该商品所具备的品质，而房地产商品的价格就是由这些因素综合决定的。运用特征价格理论编制房地产指数的思路是：将影响房地产价格的品质因素分解，将前后期房地产价格变动中因品质因素所引起的价格变动剔除，得到纯粹由房地产市场供求关系引起的价格变动。国外目前编制房地产指数多遵循这样的思路，较典型的方法有两种：

①重复交易法。重复交易价格就是同一栋房屋在两个不同时期售出的价格。重复交易法就是利用房地产重复交易的项目，重复交易价格资料计算房地产价格指数。这样在两个时期考察相同的房屋，在面积、楼层、朝向、结构、材料等等房屋品质方面均相同，保证了前后期对比的样本的同质性，使价格指数能够反映出房地产市场供求关系的变化。

②特征价格法。特征价格是每单位消费者在追求效用最大化过程中，每增加一个单位某种属性的消费所愿意支付的边际费用。特征价格法是应用模型求出影响房地产商品价格的品质因素所隐含的价格，并可确定每一品质因素变动对商品价格的影响程度。这样即使是非同质商品也可以在基期和报告期进行比较。目前国外一般是采用特征价格理论来编制房地产指数。

中国现有的房地产价格指数的编制大多采用加权平均法，比较常见的做法：一是均价指数法。这是计算某一时期的房地产销售平均价格，以它的变动来代表房地产价格的变动，其中价格取当期的销售价格，权数取当期的销售面积。二是加权指数法。考虑到前后期的房地产市场结构不同对价格的影响，以基期房地产销售面积为权数，借鉴一般商品物价指数的计算方法来计算房地产价格指数。基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。

从我国目前公布的房地产价格指数看，其编制者一般分为两大类：由房地产中介机构发布的指数着重于该地区房地产细分市场的走势，并为房地产开发商及消费者决策提供参考；由政府部门发布的指数着重于反映该地区房地产市场整体走势，并为相关部门的决策提供参考，典型代表是“中房指数”、“全国35个大中城市房地产价格指数”。

中房指数

“中房指数”是“中国房地产指数系统”（china　real　estate　index　system，CREIS）的简称，是以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。中房城市指数系列包括反映相应城市（地区）房地产状况的中房城市指数和中房城市（按功能）分类物业指数。中房城市指数按月或季度发布。目前，中房指数系统在搜房研究院的推动下，己初步形成了重要城市价格指数、重要城市典型住宅价格指数以及中国房地产预警系统等房地产市场监测体系。

全国35个大中城市房地产价格指数

全国35个大中城市房地产价格指数是于1998年由国家发展计划委员会、国家统计局首次发布。每年1月、4月、7月和10月的15日左右发布上年全年和当年上个季度及半年的价格指数。全国350个大中城市房地产价格指数分为3类，包括土地出让价格指数、房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数。通过对全国35　个大中城市的土地出让价格、房屋销售价格和房屋租赁价格进行统计分析，得出本季度和上季度的变化情况，进而分析我国房地产的宏观走势。近年来国家发展改革委和国家统计局扩大了统计范围，按月份定期公布全国70个大中城市房屋销售价格变化情况。

国房景气指数

国家统计局按月计算并对外发布“国房景气指数”，该指数是全国房地产开发景气指数的简称，由房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积、房屋施工面积、商品房空置面积和商品房平均销售价格6个分类指数构成。〃国房景气指数〃是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，根据房地产开发统计快报数据，确定基期后，分别计算出6个分类指数，再加权计