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第17部分（第2页）

（1）1998—2004年，随着北京市经济保持又好又快的发展，中等及以上收入家庭的住房支付能力持续提高。但2004年后，房价的上涨超过了居民收入提高的幅度，居民住房支付能力呈逐年下降趋势；

（2）当前，相对于中等收入家庭和中高收入家庭，商品房的社会平均价格明显偏高；相对于中等及中高收入家庭，两限房的价格仍然较高；经济适用房的绝对价格基本符合中等收入家庭的支付能力。

（3）由于高收入家庭收入增长速度快于中高收入家庭和中等收入家庭，住宅市场购买力的不平衡现象将进一步突现。

住房市场结构性失衡明显

通过以上分析，可以看出北京市住房市场存在明显的结构性失衡。具体体现在：一是数量上的失衡，二是价格关系的失衡。三是空间和区域分布上的失衡。

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保障类住房和商品房比例失衡。

从供给看，1998—2006年北京市经济适用房建设历年保持占新增房屋建设总量的8…15％之间，但根据居民实际支付能力的分析，1998—2006年间占居民家庭总量60％的中等及以下收入的家庭无力购买商品房，需要借助政府的保障方式改善住房条件；2006年以来，北京市加大了供应结构调整的力度，近3年新建保障性住房（包括两限房）占全部新增住房比例约20％，但到“十一五”末，从支付能力的角度看，根据居民的可支配收入水平的增长预测，占总家庭的40％的居民仍然没有购买商品房的支付能力。

房价过高已经成为真正解决中低收入家庭住房问题的重要障碍。当前市政府确定保障性住房的建设规模主要是依据各区县政府申报的情况和财力安排做出的，参考了居民现实的住房统计数据，但底数不是很清楚，特别是对存量房的统计不全面，而二手房市场和房屋租赁市场的交易情况也会对新增市场交易产生很大影响，并直接影响到新增需求总量的预测结果。经济适用房建设与廉租房建设之间的比例关系严重失衡。当前占家庭总数20％的低收入家庭根本就买不起经济适用房，其中的特别困难户只能租用廉租房，但由于财政能力等多方面的原因，北京市“十一五”期间安排的新建廉租房只占全部新增住宅总量1％左右，廉租房的实物配租量明显不足，尽管政府也明确通过收购二手房等方式增加实物配给的比例，但由于区县财政压力较大，市级财政转移支付有限，区县政府建设廉租房的动力不足。

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经济适用房租售比例失衡。

由于廉租房的覆盖范围尚不能达到满足全部低收入家庭，必然出现既不够条件租廉租房，又买不起经济适用房的“夹心层”，这一部分人只能租用经济适用房，但现行的政策并没有租用经济适用房的机制。另一方面，随着商品房价格的上涨，又将出现一批买不起商品房，但又“排不上队、抢不着号”的等待购买经济适用房的“夹心层”，“两限房”政策的初衷主要是解决这一群体的问题，但“两限房”究竟是一种临时的调控市场的手段，还是长期的住房保障的基本形式？2008年下半年市建委开始研究制定“经济租赁房”等其他保障性住房的实现方式，这无疑是一个很好的办法。

住宅租赁市场和买卖市场的关系失衡。。据北京市建委的统计，2005年末，北京市居民通过租房居住的比例为约24％，房屋自有率达到75％以上，租用房屋的主要是外地务工经商人员。而西方发达国家房屋自有率一般保持在60—70％之间，纽约、东京等大城市住房自有率则更低。97年取消福利分房后，在推进房改和房屋商品化的导向下，居民房屋自有率大幅提高，住房租赁市场的发展严重滞后。

此外，结构性失衡还体现在不同地段的差异，表现出典型的地域性特征，80年代北京市的住房建设集中在二、三环之间，90年代亚运会的成功举办推动了亚北地区的发展，97年以后回龙观和天通苑等地区带动了城市边缘集团的发展，2000年以后，市政府进一步推动了南城地区的发展，2006年以后随着北京市总体规划的修编，城近郊区和新城建设逐渐形成一个新的高潮。此外，同一区位或相近区位在不同的时间段上呈现出局部供求关系的不均衡。

引发北京市住宅市场结构性失衡的原因极其复杂。概括起来主要有以下几个方面：

前几年经济适用房的政策错位，是导致制度部分失效的原因之一。限制购买条件过宽，缺乏严格的审批机制和退出机制，导致了经济适用房的消费过度。2001年以前在没有限制购买对象时，真正得到实惠的是较高收入家庭和高收入家庭，在限定年收入不超过6万元的购买条件后，得到实惠的大多是中等收入家庭和白领阶层，而真正需要住房保障的低收入家庭和较低收入家庭，一方面购买力不足，另一方面在庞大的排队等号的购房者目前，或者“买不起、住不起”，或者“买不着”。

而由于在再转让上的政策缺位，使得经济适用房成为投资性购房、炒房、炒号的工具，形成市场的混乱。1998年首批经济适用房开始建设时，在同一区位，经济适用房和商品房的价差，主要体现在政府在土地出让金的减免方面，近年来，商品房价格出现了大幅度的上涨，经济适用房价格通过二手房买卖也大幅提高，椐统计，北京市最大的两个经济适用房小区回龙观和天通苑的出租率在40％左右，第一批购买经济适用房的业主如果按照市价出售，利润也非常可观。

2007年市政府调整了经济适用房“准入政策”，改按照家庭人口、收入水平、家庭财产等因素综合限定购买条件，严格实行“三级审核两级公示”的操作方式，并调整了经济适用房上市和再转让的政策，这才使经济适用房真正回归了保障属性，保障性住房的操作更加规范、公开、公正。

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外来人口

对北京住房市场的需求产生的影响不容忽视。受人口增长和土地、资源?