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第11部分（第2页）

统计目的反映新建住宅销售状况反映住宅市场供求状况

“空置率国际警戒线”既缺乏依据也没有实践指导意义

中国于上世纪90年代中期出现了“空置率国际警戒线“理论。有人说，国际空置率警戒线为10％；也有人说国际警戒线为10％…15％之间；事实上，许多中国学者提出了针对中国国情的合理空置率理论。如蔺涛、戚少成提出了较为完整的“20％理论”。　其主要理论框架包括两方面：一是空置率的计算公式：空置率=（累计空置量近三年的竣工的商品房面）*100％；二是空置率合理范围标准。具体如下：

表2…6：空置率合理范围标准

5％以下空置不足区需要采取一定措施，加大商品房供应。

5％一14％合理空置区商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展。

14％一20％空置危险区需要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行。

20％以上空置积压区国家必须采取一系列强制措施，降低商品房空置率到合理区间，否则将给国民经济，特别是房地产业发展，带来一系列的严重问题。

西方国家学术界并未涉及空置率国际警戒线问题。西方学者把合理空置率叫自然空置率，自然空置率并不是针对全部空置而言，而是针对出租空置率。西方经济学家认为，自然空置率是租金与空置率的一个均衡点，高于自然空置率，若供大于求，租金会下降，反之，则为空置不足，租金会上升。美国学者史密斯（Smith）将合理空置率定义为：住宅出租市场中，屋主考虑市场因素（如空屋持有成本、搜寻成本、需求变动及换约成本）后，无调整租金之诱因下的空置率。此时，没有超额供给也没有超额需求，而租金处于长期均衡状态。1990年，G。　D加德（　Jud）和J。佛罗（Frew）认为“自然空置率可界定为不会给房主带来调整租金的诱因的空置率”。由此可以推知，合理空置率的实质是在房地产市场长期供需平衡下的空置率。

多数经济学家采取实证研究的方法计算自然空置率。自然空置率的值是一个争议较大的值，不同的经济学家计算出的合理空置率数值相差很大，从4％到10％不等。加德（Jud）和J。佛罗（Frew）以分区的方式计算出的自然空置率从至10％不等，罗森（Rosen）和斯密斯（Smith）计算出的自然空置率中位数是。。由于影响空置率的因素太多，自然空置率很难有一个准确的值。在实践中，部分人从经验出发提出了合理空置率的观点，如美国某租房网采用5％—8％为合理空置率范围。

公认的国际空置率警戒线标准应该是一种严格的理论标准，它只能由权威机构发布，或者是公认的学术研究成果。但是，西方国家还没有一个公认的、准确的空置率警戒线标准。

美国人口统计局是空置率统计的权威机构，有美国近60年来各种空置率的详细数据，但该局未公布有关空置率警戒线或合理空置率标准。其他一些国际机构也未发布类似标准。仅有一些机构发布自然空置率标准，如美国某租房机构网站（）发布的租房空置率，其空置量和空置率是指全部房屋的空置，既有新房，也有旧房，是指导居民流动的一种微观经济存量概念。合理范围：5％左右为适度空置率，10％为警戒空置率，10％以上为严重空置。

总之，由于各国经济发展阶段和住房政策体制的不同，尚不存在由国际权威机构发布或者学术界公认对各国均具有指导意义的、统一的“商品房空置率国际警戒线”。所谓的“空置率国际警戒线”，其实是一个子虚乌有的概念。

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值得反思的人均住房面积

人均住房面积和住房自有率指标常常被用来衡量一个国家或地区的居住水平。改革开放以来，中国的城市化进程不断加快，城市建设取得了长足发展，居民居住水平有了很大的提高。下表是1996…2005年，中国历年人均住宅建筑面积变化的情况：

但是具体到中国31个省份城市住房水平又存在很大的地区差异和发展的不平衡。

2005年我国人均住宅面积在20平方米有2个省份，人均住宅面积在22平方米有7个省份，人均住宅面积在24平方米有8个省份，人均住宅面积在26平方米有6个省份，人均住宅面积在28平方米有3个省份，人均住宅面积在30平方米以上的有5个省份，人均住房水平地区差异很大。

中国的改革已使中国成为世界上具有最快的经济增长速度的国家之一，然而中国的住房状况与国际发达国家相比差距很大。1995年以来，中国城镇住房竣工面积绝对数逐年提高，但由于城镇总人口绝对数也在逐步提高，城镇人均竣工面积年均提高约1平方米，要达到西方国家人均40平方米左右的水平，我国住房建设仍有很大的空间，解决住房问题将是一个漫长的过程。

问题是我们还能不能按照这样的发展模式，按照西方国家城市化的发展道路建设中国的城市，解决中国的住房问题？

毫无疑问，中国住房状况的改善受人多地少资源环境的制约。与国外其他国家相比，中国城市建设的后备土地资源极度匮乏，以北京为例，2005年全市人口平均密度为每平方公里937人，高于日本、韩国等国家，其中，城区人口密度为每平方公里22210人，近郊区为每平方公里5862人，城区人口密度高于新加坡和香港地区，远郊区县为每平方公里389人。城区人口密度为近郊区的近4倍，近郊区又为远郊区县的15倍。

事实上，西方发达国家在制定城市现代化评价指标时，也是首先考虑到资源和环境的制约，因地制宜、因时而异。如全美住房人均标准在40平方米左右，但纽约却是28平方米，世界一些大城市如东京、新加坡、香港、纽约等人均住房面积远小于北京市现行的面积，难道这些地区的住房建设水平和消费水平低于北京吗？

住房自有率高不高（1）

97年取消福利分房后，在推进房改和房屋商品化、市场化的导向下，我国居民的房屋自有率大幅提高。据北京市建委的统计，2005年末，北京市居民通过租房居住的比例为约24％，房屋自有率达到75％以上，租用房屋的其中的一大部分是外地务工经商人员。其他发达国家住房自有率情况是，英国为67％（1990年）、日本（1993年）、美国为（1981年）　，香港居民居住支出占总支出的32％，住房私有化率为（1997年），有的人选择租房，97年亚洲金融危机使房屋价格大跌，到2001年住房私有化率为，近年来随着香港房地产价格回升，加上通关的便利和与内地的交流，吸引了大量香港人到深圳和广东沿海购房居住，住房私有化率有有所下降。国外其他国家房屋自有率一般保持在60—70％之间，且相对比较稳定，住宅租赁价格和购买价格保持合理的价值关系，随着经济的变化和市场价格的被动而被动。

目前我国大部分地区存在的问题是：一是整体上自有率偏高，超过了应有的经济水平和经济发展阶段。特别是，结合我国贫富差距，平均自有率就更高了，现在的情况是，有一部分人，有第二套住房、第三套住房，而有人没有房，自有率本身失真。二是租赁市场与购买市场结构失衡，房屋租赁价格和购买价格之间的关系不能反映应有的价值规律，相对于购买价格，租赁价格偏高，购买价格偏低，租不如买，特别是，近年来房价上涨速度远远超过租金的上涨速度，进一步刺激了购买需求。

另一方面，城市建设和住宅消费中超前消费和浪费严重。住房消费本来应遵循梯度变化规律，但是，目前在中国，这个规律受到了严重挑战，最近五、六年，在住房购买普遍讲求“一步到位”或“尽快到位”。许多年轻人本该租房子，但却在买房子，本?